田園景観保全を考える

1960年代にできた道路沿いから「地価」がついた?

2017/05/25 23:47 に 博康増山 が投稿   [ 2017/05/25 23:49 に更新しました ]

田園都市づくりを考えていくため、
川口市の地価の動きを調べています。

1970年の公示地価をマップに落としてみると、
興味深いことに気付かされます。

現在、川口市内の公示地価地点は、250以上を数えていますが、
当時は、9地点でした。

つまり、地価を公示しなければならないような地域が、
少なかったと考えることができます。

そして、少数ながら、地価が公示されている地点をみると、
川口駅前の栄町3丁目が3地点、
旧・鳩ヶ谷市域が2地点で、
残りは、川口市の「縁辺部」に限られ、
いずれも、産業道路(さいたま上尾線)、及び鳩ヶ谷街道(東京鳩ヶ谷線)に
近い地点だと言うことです。

産業道路は1962年開通、東京鳩ヶ谷線は1960年埼玉県道認定、
1961年東京都道認定されています。

つまり、まだ農村部の色あいが濃く、
川口市域の「中央部」は「畑ばかり」と言う状態の頃、
1960年代に整備された道路沿いから、
1970年代になって「地価」が評価されるようになってきた

そういうようなことではないかと思われるわけです。


1970年の川口市公示地価マップ
川口市公示地価マップ1970
(公示地価額は国土交通省による)
道路・鉄道網は、2017年現在のもの

川口市内の公示地価1970-1971 値上がりしたがバラツキは縮小

2017/05/18 20:14 に 博康増山 が投稿   [ 2017/05/18 20:17 に更新しました ]

田園景観保全を考えていくため、
過去の地価変化の分析を続けています。

川口市内の1970年から1971年にかけての
公示地価の変化をチェックしてみると、

下記のようになりました。
**************************************
地点番号 町名      1970(昭45)1971(昭46)増加額 増加率(%)
川口1 並木町2丁目    50,000   58,500   8,500  17.0
川口2 南町        30,000   36,000   6,000  20.0
川口3 江戸袋字下郷中   18,000   23,000   5,000  27.8
川口4 芝中田町1丁目   42,500   50,000   7,500  17.6
川口5 芝字峯町      29,000   35,500   6,500  22.4
川口6 道合字在家     24,000   30,000   6,000  25.0
川口5-1 栄町3丁目   395,000  415,000   20,000  5.1
川口5-2 栄町3丁目   240,000  250,000   10,000  4.2
川口5-3 栄町3丁目   105,000  108,000   3,000  2.9
川口9-1 領家4丁目   19,500   23,300   3,800  19.5
鳩ヶ谷1 鳩ケ谷本町4丁目 29,500   36,000   6,500  22.0
鳩ヶ谷2 桜町3丁目    20,000   23,500   3,500  17.5
鳩ヶ谷3 南7丁目     27,300  
 平均値          83,542   85,854   2,312  2.8
 最高値          395,000  415,000  
 最低値          18,000   23,000  
 標準偏差         0.282572 0.270326     -0.012246
(最高値を1とした場合)

単位:円/平米
**************************************

今回より新たに「鳩ヶ谷3」が地点に選ばれ、公示地価が示されています。
最高値は、1970(昭45)年、1971(昭46)年とも、
「川口5-1(栄町3丁目)」で、平米あたり1970年395,000円、
1971年415,000円で、増加額2万円、増加率5.1%でした。

最低値は、1970年、1971年とも鳩ヶ谷2(桜町3丁目)で、1970年20,000円
1971年23,500円、増加額3,500円、増加率17.5%でした。

興味深いのは、1970年段階で平米あたり10万円超えの地点は、
1970-1971年の増加率がいずれも5%台かそれ未満であるのに対し、

平米あたり1~2万円台の地点は、15%以上の伸び率を示していることです。
最高値を1とした場合の標準偏差(数値のバラツキを表す指標です)は、
1970年0.282572に対し、1971年0.270326でわずかに減少しており、

駅前で高地価な場所と、郊外の低地価の場所間の「地価のバラツキ」が
縮小し始めていることが分かります。

駅前もそうでない場所も地価が値上がりしているが、
バラツキは縮小、
日本列島改造論の直前、
高度経済成長からバブルに向かう出発点における
地価の動向はこんな風だったわけです。

1970(昭和45)年の川口・鳩ヶ谷の公示地価

2017/05/16 23:56 に 博康増山 が投稿   [ 2017/05/16 23:59 に更新しました ]

田園景観と共生した街づくりを考えるため、
過去のデータを少しづつ紐といています。

国土交通省が毎年1月1日時点の評価として
公表している公示地価より、

1970(昭和45)年の川口市内の数値を拾ってみました。

【1970(昭和45)年の川口市内の公示地価】
並木町2丁目 50,000
南町 30,000
江戸袋字下郷中 18,000
芝中田町1丁目 42,500
芝字峯町 29,000
道合字在家 24,000
栄町3丁目 395,000
栄町3丁目 240,000
栄町3丁目 105,000
領家町 19,500
鳩ケ谷本町4丁目 29,500
鳩ヶ谷桜町3丁目 20,000

※単位:円/平米

大阪の万博が開幕するのは、この年。
まだ、日本列島改造論は出ていません。

引き続き、過去のデータをみていきたいと思います。

リーマンショックの後、再下落に転じた住宅地の地価

2017/04/21 3:57 に 博康増山 が投稿   [ 2017/04/21 3:58 に更新しました ]

全国市街地地価指数の推移

生産緑地面積が、埼玉県内やさいたま市内では、2010-11年ごろ、一時的に増大し、
川口市(旧鳩ヶ谷市域を含む)でも、微増となっていました。

この現象を不動産経済研究所が公表している
全国市街地地価指数と比較してみると、

興味深いことが分かります。

全国市街地の地価指数は、日本列島改造論が提起された
1970年代以降上昇を続けていましたが、

バブル崩壊期の1992年以降、下落に転じました。

しかし、六大都市圏、特に住宅地に限定してみると、
2004-2005年頃から、再度、上昇する兆しが見られました。

時期的には、小泉内閣による郵政民営化などが
実施された頃に相当します。

しかし、リーマンショックが起きた2009年以降、
6大都市圏の住宅地地価指数は再度下落に転じました。

埼玉県内やさいたま市・川口市内における
生産緑地面積の増大は、この直後ぐらいに起きています。

両者の間に、何か関係があるのか、
この点を考察していきたいと思います。

地域ごとに異なる生産緑地面積の増減

2017/04/21 3:06 に 博康増山 が投稿   [ 2017/04/21 3:11 に更新しました ]

都市の土地利用と田園景観保全の関係を
考えるため、

国土交通省の都市計画現況調査の
データの分析を進めています。

同調査の結果から見ると、
市街化区域中で「生産緑地」として指定を受けた農地の
面積は、全国的に減少の一途を辿っています。

しかし、埼玉県でみると、2010-11年にかけて
上昇に転じています。

また、さいたま市では、2010年にいったん上昇した後、
2011年はほぼ横ばい、その後、減少しています。

川口市域(合併前の鳩ヶ谷市域を含む)でみると、
2010-12にかけて横ばい傾向で推移、
2011年はむしろ微増です。

このように、生産緑地面積の増減動向が
必ずしも全国傾向と一致しないのは、

各地域における独自の事情が反映している
可能性を示唆しているように思われます。

こうした動向が何を意味するのか?
地価や人口動態データとも突き合わせながら、

今後も分析を継続したいと思います。

全国の生産緑地面積の推移
埼玉県の生産緑地面積の推移
川口市の生産緑地面積の推移
さいたま市の生産緑地面積の推移

(国土交通省・都市計画現況調査結果を元にグラフ作成)

考えよう…♬ 田園景観の保全~読書会のご案内

2017/04/06 22:47 に 博康増山 が投稿   [ 2017/04/06 23:08 に更新しました ]

2013年現在、日本の世帯数5,245万に対して、既存住宅は6,063万戸。
既に日本は住宅供給過剰社会で、5戸に1戸が空き家となっています。

そして、15年後には3戸に1戸が空き家となると言われています。

こうした状況の中で、田園景観保全を考えていくにはどうしたらいいか?
様々な方々と情報&意見交換をしながら方策を考えていくため、
「読書会」を企画しました。

一応、題材となる本を取り上げますが、
その本を読んでいなくても、また持っていなくても参加できます。

また、特に農業に関心のない方でも参加できます。

例えば、自分の家や土地、これからのことをどう考えていけば
いいのだろうとか、

体験や思いを誰かに話してみたいとか、

そんな動機でもかまいません。

お気軽にご参加下さい。


★日時:2017年4月27日(木) 19:00~21:00
★場所:ジョナサン川口駅前店
※テーブルの上に、「読書会開催中」のパネルを出していますので見つけて下さい。)

★参加費:無料(お店でご注文する飲食物代金は各自でご負担下さい。)

★題材として、「老いる家 崩れる街(野澤千絵 講談社現代新書)を用います。
★朝カフェや夕カフェのような形の場です。
 みんなでカフェ・レストランに集まって、気軽におしゃべりするような形で進めたいと思います。

(当日、飛び込み参加OKです。)

相続税対策とサブリース契約のリスク(その1)

2017/02/21 22:59 に 博康増山 が投稿   [ 2017/02/21 23:02 に更新しました ]

2/22付のヤフーニュースで、

と言う記事が配信されていました。

この記事によると、
当初月額77万7800円のサブリース契約を結んだが、
6年後10万円の減額を求められたとのことです。

サブリース契約は、
いわゆる「家賃保証」
と言う形で、受け取っている方も
多いようですが、

下記の記事には、
「サブリース契約については、詳しくあとで確認していきますが、不動産投資につきもののリスクをとらず一定期間、家賃収入を保証してもらえる夢のようなサービスです。ただ、やはり現実はそんなに甘くないようです。」

とあり、
このところ、トラブルも増えているようです。


少し、サブリース契約について学んでいきましょう。



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